23 sierpnia 2015

Umowa najmu - cz. II

Trochę to trwało, ale Szwajcaria od kuchni wraca na bloga i kontynuuje serię, którą rozpoczęła.

W drugiej części serii będzie o obowiązkach wynajmującego. Można je podzielić na dwie grupy: główne i poboczne.
Źródło
Do głównych zaliczamy:
  1. przekazanie objektu w stanie pozwalającym na jego użytkowanie,
  2. konserwacja obiektu najmu przez cały okres najmu.
Wynajęta rzecz jest w stanie pozwalającym na jej użytkowanie wówczas gdy można ją użytkować bez ponoszenia jakichkolwiek dodatkowych nakładów. Chodzi o to czy stan rzeczy, która przeznaczona jest do wynajmu odpowiada ustaleniom zawartym w umowie najmu. Jeżeli nic szczególnego nie zostało ustalone, to należy przyjąć normalne użytkowanie jako normę. Tzn. jeżeli wynajmujemy mieszkanie, to chcemy się do niego wprowadzić i móc korzystać z łazienki, zapalić światło czy ugotować obiad. Jeżeli podstawowa funkcja nie może być spełniona lub jest utrudniona mówi się o brakach

Braki można podzielić na trzy grupy:
  1. ciężkie - użytkowanie obiektu wynajmu jest niemożliwe bądź znacząco uniemożliwione, np. brak wody w mieszkaniu, niedziałająca instalacja sanitarna czy elektryczna,
  2. średnie - normalne użytkowanie jest częściowo uniemożliwione, ale nie w takim stopniu, że nie daje się korzystać z obiektu najmu, np. niedziałająca pralka albo winda, czy łuszcząca się farba,
  3. lekkie - użytkowanie obiektu może być w miarę łatwo przywrócone, np. przez poprawę czy czyszczenie, np. cieknący kran, zapchany odpływ czy przepalone korki (instalacja elektryczna).
Od braków należy odróżnić wady estetyczne. Chodzi o to, że np. mieszkanie można nadal użytkować nawet jeżeli ściany nie są tak białe jakbyśmy oczekiwali albo parkiet ma zarysowania (od mebli czy obcasów). 

Przy wynajmowaniu obiektu należy zwrócić uwagę na fakt, że przy przekazaniu obiektu nie powinien on wykazywać żadnych braków. Oznacza to, że jeżeli zauważymy jakieś niedociągnięcia, należy domagać się usunięcia ich na koszt wynajmującego. Nie dotyczy to jednak wad estetycznych. Te należy zaakceptować (można też próbować dogadać się z wynajmującym) albo szukać innego mieszkania. 

Często wykorzystywany jest protokół odbioru, w którym powinny być zawarte wszelkie wady obiektu najmu. Protokół nie jest wymagany przez prawo. Ma jednak funkcję "dupochrona". Jeżeli np. wynajmujemy samochód, to należy w protokole zaznaczyć że tylne drzwi po prawej stronie są zarysowane, w przeciwnym razie wynajmujący będzie mógł od nas wymagać pokrycia kosztów naprawy (nie było uwzględnione w protokole, tzn. powstało w trakcie użytkowania). 

Gdy już wynajęliśmy obiekt i w trakcie najmu powstaną braki, to obowiązuje zasada, że braki lekkie musi na swój koszt usunąć najemca, a średnie i ciężkie na swój koszt wynajmujący. Nie zawsze wynajmujący musi pokryć koszty na swój koszt. Przykład: nasze mieszkanie ma ciepłą wodę dzięki bojlerowi. Na nasz koszt musimy bojler odkamienić (taki zapis jest w umowie najmu). Jeżeli tego nie będziemy regularnie robić, to kiedyś go "szlag" trafi (i tak by trafił, ale możliwe że stało się to wcześniej bo był nieodkamieniany) i wtedy wymiana będzie na nasz koszt. Chcę przez to powiedzieć, żeby interesować się tym co się dzieje w wynajmowanym mieszkaniu i nie lekceważyć swoich obowiązków, bo może to drogo kosztować.

Umowa najmu nie może zawierać zapisu, że niezawinione braki musi chociażby częściowo pokryć najemca.

Druga grupa obowiązków, to obowiązki poboczne. Wynajmujący musi poinformować najemcę (o ile ten zapyta) o wysokości czynszu, który płacił poprzedni najemca, a także umożliwić wgląd do protokołu przekazania obiektu najmu. Wynajmujący nie może przerzucić na najemcę kosztów np. ubezpieczenia budynku czy podatku od nieruchomości. Może jednak przerzucić na najemcę koszty dodatkowe (Nebenkosten) o ile jest taki zapis w umowie.

Może się tak zdarzyć, że wynajmujący nie wypełni swoich obowiązków. Mogą wystąpić trzy zaniedbania:
  1. wynajmujący spóźnia się z przekazaniem obiektu najmu. W zależności od tego, co zostało ustalone w umowie najmu co do terminu przekazania obiektu:
  • termin przekazania nie został sprecyzowany - należy upomnieć wynajmującego i dać mu dodatkowy czas na wypełnienie swojego obowiązku,
  • termin przekazania został sprecyzowany - dać dodatkowy czas na wypełnienie obowiązku,
  • termin został sprecyzowany i musi być zrealizowany w ten konkretny dzień - nie ma obowiązku dawania dodatkowego czasu na wypełnienie obowiązku.

Jeżeli już daliśmy dodatkowy czas na wypełnienie obowiązku (np. 14 dni) i nadal umowa nie została wypełniona, mamy 3 możliwości:
  • nadal wymagać wypełnienia umowy i przy winie wynajmującego wymagać odszkodowania,
  • odstąpić od wypełnienia umowy i wymagać odszkodowania,
  • zrezygnować z umowy i wymagać odszkodowania.
     2. obiekt wynajmu jest przekazany terminowo, ale ma braki. I tutaj trzeba rozgraniczyć czy brak jest ciężki (można odstąpić od umowy i wymagać odszkodowania, albo przejąć obiekt najmu i wymagać usunięcia braków) czy średni bądź lekki (nie można odstąpić od umowy ale należy wymagać usunięcia braków).

     3. wynajmujący zobowiązany jest do przeprowadzania napraw dotyczących średnich i ciężkich wad. Należy wynajmującego poinformować o wadzie i dać mu np. 14 dni na naprawę. Jeżeli wynajmujący nie usunie wady w terminie, można albo nadal wymagać naprawy obiektu bądź wypowiedzieć umowę najmu (przy najmie mieszkania tylko jeżeli wada jest ciężka). Można także wymagać redukcji czynszu do czasu usunięcia wady.


Jeżeli zdecydujemy się np. na pozostanie w mieszkaniu i wymagamy naprawy, a wynajmującemu nadal się nie spieszy, to mamy dwie możliwości:
  • naprawić na własny koszt i wymagać zwrotu kosztów od wynajmującego (powodzenia w negocjacjach z wynajmującym!)
  • można zaniechać płacenia czynszu na konto wynajmującego i złożyć depozyt w kantonalnej instytucji (Hinterlegungsstelle). Uwaga! Żeby nikomu nie przyszło do głowy nie płacić czynszu wcale!!! Jeżeli chcecie złożyć depozyt należy najpierw zagrozić pisemnie wynajmującemu że macie taki zamiar. Czynsz zapłacony na takie konto należy rozumieć jako prawidłowo zapłacony.


To tyle o obowiązkach wynajmującego. Mam nadzieję, że ten suchy tekst Was nie przeraził, ale chodzi mi o przekazanie Wam faktów i sposobów radzenia sobie w różnych sytuacjach bez zbędnego bla-bla-bla.

1 komentarz:

  1. Czytam opis z lwiej i takie oto spostrzeżenie mi się nasuwa - większość kobiet ląduje w Szwajcarii właśnie z tego powodu.
    Dobre tematy poruszasz, edukacyjne, że tak powiem, może się przydać.

    OdpowiedzUsuń